Eigentumswohnungen kaufen: Was Sie wissen sollten!
Wir zeigen Ihnen worauf Sie achten sollten, wenn Sie Eigentumswohnungen kaufen möchten, damit sie sicher ihr bisheriges Domizil aufgeben und einen Umzug planen können.
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele Menschen ein wichtiger Baustein ihrer Altersvorsorge, ein Schritt in die Unabhängigkeit und ein Bestandteil der persönlichen Finanzstrategie – nicht mieten, sondern kaufen!
Eigentumswohnungen und Grundstücke
Wenn Sie in Deutschland eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen möchten, ist es wichtig zu verstehen, dass Sie rechtlich gesehen nicht die Immobilie als solche kaufen. Stattdessen erwerben Sie immer ein Grundstück (oder einen Teil davon) und das darauf fest errichtete Gebäude.
- Bei einer Eigentumswohnung bedeutet das, dass Sie einen Anteil am gesamten Grundstück des Mehrfamilienhauses erwerben sowie das Sondereigentum an Ihrer spezifischen Wohnung.
- Bei einem Einfamilienhaus erwerben Sie das gesamte Grundstück mit dem darauf stehenden Haus.
Merken Sie sich also: In Deutschland ist der Immobilienerwerb untrennbar mit dem Erwerb von Grund und Boden verbunden.
Abgrenzung von Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus
Ein aufgeteiltes Mehrfamilienhaus als Bestandteil eines Grundstücks setzt sich immer aus verschiedenen Eigentumsformen zusammen. Zu diesen gehören das Gemeinschaftseigentum sowie das Sondereigentum.
Welcher Bestandteil eines Gebäudes zum Sondereigentum gehört und welcher zu Gemeinschaftseigentum regelt eine Teilungserklärung. Die Teilungserklärung ist ein Schriftstück welches zur Wirksamkeit von einem Notar beurkundet werden muss. Die Teilungserklärung teilt zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus in die verschiedenen Eigentumswohnungen sowie in das gemeinschaftliche Eigentum auf.
Eine Eigentumswohnung ist eine Form des Sondereigentums.
Was bedeutet Sondereigentum?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie Sondereigentum an Ihrer abgeschlossenen Wohneinheit sowie einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Die Teilungserklärung ist entscheidend: Dieses notariell beurkundete Dokument legt exakt fest, welche Bereiche des Gebäudes zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Was ist Sondereigentum? Das ist Ihr abgeschlossener Bereich innerhalb des Hauses – typischerweise die Wohnung selbst, manchmal auch Kellerräume oder Stellplätze. Die genauen Grenzen werden in einer Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt dokumentiert. Sondereigentum kann als Wohnungseigentum (Wohnräume) oder Teileigentum (z.B. Gewerbeflächen, Garagen) ausgewiesen sein.
Was ist Gemeinschaftseigentum? Alles, was nicht Sondereigentum ist, gehört allen Eigentümern gemeinsam. Dazu zählen üblicherweise:
- Treppenhäuser
- Fassaden
- Dächer
- Gartenanlagen
- Grundleitungen außerhalb der Wohnungen
Wichtig zu verstehen: Sie können eine Eigentumswohnung in Deutschland nicht isoliert kaufen. Ihr Sondereigentum ist untrennbar mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück und dem Gemeinschaftseigentum verbunden.
Die Teilungserklärung regelt Ihre Rechte und Pflichten bezüglich beider Eigentumsformen. Achten Sie daher genau auf die Details dieses Dokuments!
Beurkundungspflicht
Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss den damit verbunden Vertrag bei einem deutschen Notar beurkunden lassen. Verträge deren Vertragssache Immobilien sind und nicht beurkundet worden, sind unwirksam aufgrund eines Formmangels. Alle Vertragsbestandteile müssen dabei mitbeurkundet werden.
Die Urkunde selbst wird mittels einer Art Kordel gebunden und mit einem geprägten Aufkleber des Notars versiegelt. Die Beurkundungspflicht besteht für jeden Vertrag über Immobilien.
Verbundene Kosten bei einem Kauf
Der Kauf von Eigentumswohnungen ist mit der Verpflichtung von weiteren Zahlungen verbunden, welche aus dem Erwerb resultieren. Zu diesem Zahlungsverpflichtungen gehören insbesondere die Grunderwerbssteuer, die Kosten für die Beurkundung und die eventuell anfallende Maklercourtage.
- Die Grunderwerbssteuer
- Die Grunderwerbssteuer ist eine auf länderebene festgelegte Steuerform, welche beim Kauf einer Immobilie anfällt. Aufgrund der Länderkompetenz ist die Höhe der Grunderwerbssteuer von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und beläuft sich von 3,5 % bis 6,50 % des beurkundeten Immobilienkaufpreises. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer an das Finanzamt nach Abschluss des beurkundeten Kaufvertrages ist Voraussetzung dafür, dass das Eigentum an einer Eigentumswohnung auf einen Käufer übergehen kann.
- Die Notarkosten und die Kosten für die Beurkundung
- Für die Beurkundung eines Kaufvertrags über Immobilieneigentum fallen beim beurkundenden Notar Gebühren an. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach der entsprechenden Honorarordnung für Notare und der Höhe des beurkundeten Kaufpreises. Die Höhe der Beurkundungsgebühr beträgt etwa 1,5 % des Kaufpreises. Eventuell benötigte Sicherheiten (Hypothek oder Grundschuld) für finanzierende Banken müssen ebenfalls von Notar beurkundet werden und wirken sich auf die Höhe der Beurkundunggebühr aus.
- Maklercourtage
- In vielen Fällen wird eine Eigentumswohnung von einem Immobilienmakler vermittelt. Der Immobilienmakler erhält für die Vermittlung entweder von Verkäufer oder Käufer eine Maklerprovision (oder auch Maklercourtage genannt). Die höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Sie beläuft sich in den meisten Fällen auf 3,00 % bis 7,00 % (zzgl. Mehrwertsteuer) des beurkundeten Kaufpreises. Wer zur Zahlung der Maklergebühr verpflichtet ist, hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat.
Preise von Eigentumswohnungen
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist in der Regel verbunden mit einem sehr hohen finanziellen Aufwand. Die Preise für Eigentumswohnungen sind regional sehr unterschiedlich und besitzen sogar innerhalb von Städten und einzelnen Bezirken eine große Spanne.
Dieser Sachverhalt hängt mit der Lage einer Eigentumswohnung zusammen, welche sich unmittelbar auf deren Wert auswirkt. Ebenso verhält es sich mit dem Zustand des Hauses und der Ausstattung einer Eigentumswohnung. Eigentumswohnungen in einem frisch sanierten oder errichteten Haus mit hochwertiger Ausstattung sind deutlich teurer, als Eigentumswohnungen in einem unsanierten Altbau und Ausstattungsstandard von vor 20 Jahren.
Zu den preisbildenden Ausstattungsstandards gehören unter anderem
- der energetische Zustand des Hauses,
- die Heizungstechnik,
- die Wasserversorgung,
- der Bodenbelag (Teppich, Lamminat oder Parkett),
- die Ausstattung und Größe des Bades usw.
So kann es sein, dass Eigentumswohnungen in zwei nebeneinander liegenden Mehrfamilienhäusern über 100 % Preisunterschied haben können. Der Preis beim Kauf einer Eigentumswohnung ermittelt sich in der Regel über einen Quadratmeterpreis, welcher mit der Fläche der Eigentumswohnung multipliziert wird.
Bewertung einer Eigentumswohnung
Wenn Sie den Wert Ihrer Eigentumswohnung ermitteln lassen möchten, gibt es verschiedene Verfahren. Viele Makler bieten hierzu kostenlose Bewertungen an. Achten Sie jedoch darauf, dass die Wertermittlung von einem qualifizierten Fachmann durchgeführt wird. Ein RICS-Titel ist ein verlässlicher Indikator für einen geprüften Wertermittler.
Vergleichswertverfahren
Zu den einfachsten und üblichsten Wertermittlungsverfahren gehört das sogenannte Vergleichswertverfahren. Hierbei ermittelt ein Sachverständiger Bewertet den Wert einer Eigentumswohnung anhand von vergleichbaren Objekten die in Vergangenheit veräußert worden sind. Hierbei wird versucht möglichst äquivalent die Lage, den Objektzustand sowie die Ausstattung anhand von Vergleichswerten abzubilden.
Vergleichswerte werden vom Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt. Der Gutachterausschuss dokumentiert jede Immobilientransaktion. Das Vergleichswertverfahren gehört zu den einfachsten aber auch sichersten Methoden, um den Wert einer Eigentumswohnung, die verkauft werden soll, zu ermitteln.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren wird für Eigentumswohnungen regelmäßig angewendet, wenn beabsichtigt ist die Immobilie an einen Vermieter zu verkaufen. Dabei unterscheiden sich verschiedene Formen des Ertragswertverfahrens insbesondere national und international voneinander.
Das Ertragswertverfahren ermittelt dabei die Summe der durch Mieten bzw. Mieteinkünfte zu erzielenden Erträge, zieht davon etwaige Ausgaben ab und verzinst die Differenz über einen bestimmten Zeitraum. Hinzugerechnet werden kann dabei der Wert des entsprechenden Grundstücks oder Grundstücksteils.
Die Summe der über ein Jahr erzielten Mieterträge bezeichnet man dabei als sogenannten Rohertrag.
Er setzt sich zusammen aus allen Mieteinkünften eines Jahres. Vom Rohertrag werden anschließend abgezogen
- die Kosten für die Verwaltung der Eigentumswohnung der Häuser (Sondereigentumsverwaltung und WEG Verwaltung),
- die Aufwendungen für die Instandhaltungsrücklage sowie
- fiktive Kosten für das Leerstandsrisiko welches als Mietausfallwagnis bezeichnet wird.
Die Differenz aus diesen Erträgen und Ausgaben wird als Reinertrag bezeichnet.
Der Reinertrag wird anschließend über die zu erwartende Restnutzungsdauer verzinst. Der Grundstückspreis kann zum Beispiel ermittelt werden über den sogenannten Bodenrichtwert (Ist in einer Bodenrichtwertkarte für jede Stadt dokumentiert) welcher mit der Gesamtfläche multipliziert wird. Anschließend werden außerdem für die Wertermittlung der Eigentumswohnung verschiedene Faktoren wie
- Lage des Gebäudes bzw, der Häuser im Grundstück,
- Himmelsausrichtung,
- Verkehrslärmbelästigung einbezogen.
Verschiedene Quellen gehen allerdings davon aus, dass die Einbeziehung solcher Faktoren nicht korrekt ist, da sie bereits über die erzielten Mieten im Wert der Eigentumswohnung eingepreist sind.